泡沫是信息不对称的别名
2017-09-11 14:40:07
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泡沫是信息不对称的别名

欧阳君山

信息是自由交换的核心要素。由于对市场经济的片面与浮浅理解,制造和加剧信息不对称几乎被当成正当的市场行为,不仅无可厚非,反而是能力高强的表现。实质上,没有对信息不对称的克服,就不会有市场对资源的优化配置。由于体制上的透明度不足与灰色地带的广泛存在,再加上相关利益集团的利益作祟,中国房市信息严重不对称。从信息不对称的严重程度看,房价泡沫不言而喻,没有泡沫才是区区怪事。

——题记

中国房地产市场是不是存在价格泡沫呢?尽管城镇房价收入比、租售比和房屋空置率这三个重要指标都远远超过国际水准,强有力佐证房价泡沫的既成事实,但由于涉及数据准确性和参照系的选择,再加上发展阶段的不同及“中国特色”的事实,比如灰色收入的存在,通过与国际接轨来论断中国存在房价泡沫,被某些人认为不太合宜甚至无效。

但有一个事实可能谁都无法否认,那就是中国房市信息严重不对称。由于体制上的透明度不足与包括灰色收入在内的灰色地带的广泛存在,再加上卖方与包括政府部门在内的相关利益集团的利益需要,中国房市信息在三个方面严重不对称甚至混乱:一是住房总量信息不透明,自市场化改革以来,究竟建造了多少住房,没有一个有公信力的权威数据;二是缺乏详细购房信息,究竟市场上的住房是什么人购买的,投资投机性购房占到多大的分量,没有公开的权威数据;三是住房空置率信息空缺,究竟市场上的住房有多少在空置,没有公开的权威数据。

信息是自由交换的核心要素

信息说起来似乎很轻巧,但绝非一般因素,而是自由交换的核心要素。众所周知,价格传导是市场优化配置资源的基础机制,毫无疑问,没有价格传导,就不会有市场对资源的优化配置。但比价格传导更基础的是信息传递,一个价格的形成首先就是对信息的掌握,如果没有及时而准确的信息传递,甚至信息严重不对称,就难以形成准确的价格,市场对资源的优化配置就会是一句空话,错误的价格甚至形成巨大的误导,招致资源的严重错配。

西方经济学对信息的极端重要性还是胸中有数的。计划体制是如何被驳倒的呢?道理可简要归结为规划不如变化,信息永远不完全。早在《国富论》中,亚当·斯密就强调了这一点,弗里德里希·哈耶克后来作出更明确的重申,核心就是:熙熙攘攘,你来我往,个体在市场上是分散的、多样的、易变的,从而决定了没有哪一个人、哪一个机构能随时掌握充分的信息,进而决定了计划体制之不可行。实际上,信息不完全只是驳倒计划体制的必要条件,但西方经济学的确从一开始就扼住了信息之咽喉。

但不幸的是,中国房市信息严重不对称。除了体制透明度不足、灰色地带的存在与利益集团作祟造成宏观上住房总量信息不透明、缺乏详细购房信息和住房空置率空缺之外,具体到微观环节,信息不对称也极其严重,称之为混乱,恐怕一点也不过分。这也主要表现在三个方面:一是房地产商有意无意制造信息不对称,三十六计差不多全使上;二是消费者无序购买加剧信息不对称,传统“安居乐业”心态和美式按揭消费对形势推波助澜;三是媒体舆论及专家言论巩固信息不对称,房地产商的强势话语权令情势雪上加霜。

客观讲,房地产商作为博弈中的一方,有意无意制造信息不对称,情有可缘。实事求是没有错,但由于人性的势利乃至劣根性,一般的交易者都希望利用信息不对称做多自己,甚至有意无意散布迷雾,制造信息不对称。从媒体报道和揭露的情况看,房地产商——包括开发商和承销商——还真没有良心发现,大搞实事求是,恰恰相反,是大兴、大造、大玩信息不对称,可谓劣迹斑斑,推假广告,发假信息,造假现场,搞假按揭,甚至发假调查报告,乃至造峰造极,物色专家学者,大论假学术,三十六计差不多全派上用场,甚至花大钱砸专业炒作公司,大肆炒作,目的只有一个,那就是:需求相当旺盛,供应十分紧张,购房者们,签单吧!

在与房地产商的博弈中,无论信息,还是实力,抑或舆论,单个的购买者都处于明显的劣势。博弈特别需要情绪的稳定,在这一点上,房地产商更是“我佛如来”,端庄安详得很呐!你一时不买,我还一时不卖,我可以待价而沽,甚至囤积居奇,由于住房的特殊性,它很难随时间而消耗、过时和贬值,更加之投机的加入,它反而可能随时间而不断升值,我房地产商一点也不急,一点也不躁。

集体行动被按揭各个击破

真正有效的反制措施是购房者集体行动,比如说共同拒绝购房,这可能令房地产商马上情绪失控。但问题是不可能,房地产商也清楚,购买者一盘散沙,集体行动断无可能,相反,一个地方房地产商会屈指可数,团结一致倒比较容易,能较快达致集体默契,乃至形成价格垄断。邹涛先生曾在网上发起“不买房运动”,但无果而终;于凌罡先生也曾倡议个人集资建房,似乎也无果而终,都没有对房地产商形成有效反制,连威胁效果也等于零。

事实上,原本畸高的房价已倒逼形成购房者的集体行动,绝大多数家庭买不起房,这难道不是反过来自动送货上门的集体行动?问题是集体行动被两股力量轻易击破,一是传统的“安居乐业”心态和“无房不成婚”情结,它使一部分人拼尽全家甚至两家乃至几代吃奶的力也要买一套房,从而动摇了共同防线;更要命的是另一股力量,那就是按揭,它允许购房者透支未来,不仅通过资源的非正常转移为畸高房价买单,而且极大突破共同防线。两股力量合并进击,倒逼形成的集体行动土崩瓦解,畸高房价实现了对普通家庭的各个击破。

房地产商原本已对购房者占尽信息优势,用“人为刀俎,我为鱼肉”来形势,再恰当不过。随便在大马路上找一个神色焦虑的购买者,他知道自己面对多少住房供应者吗?他知道自己面临多少购买竞争者吗?他知道自己的收入在什么水平吗?一团黑!但雪上加霜的是,将近十年来,媒体或有意鼓吹房地产上涨论,或无意为房地产上涨论作伥,台面上活跃的主流经济学家更是近乎一边倒地为房地产上涨论撑腰,有的专家甚至高唱“反对房地产复兴就是反人类”,极大巩固房地产商的信息优势。由于房地产业获得海量资源配置,不差钱,动辄收买媒体和专家,刊广告,做活动,甚至也秀一些公益与慈善,形成强势话语权,完全具有把谎言重复一万遍的能量。普通百姓哪有钱广告、做法动、请专家呢?充其量是到网上发泄一下,可即便如此,任志强仍然要穷追猛打,指责住房民怨是“80后”年轻人在“电脑上敲出来的”。

市场之所以能够优化配置资源,正是首先借助于自身克服信息不对称的优势。机理上讲,没有对信息不对称的克服,就不会有市场对资源的优化配置。但奇怪的是,近些年来,在包括住房总量、购房信息和住房空置率在内的基本信息近乎一团黑的情况下,主流财经界一直在高谈阔论所谓市场优化配置资源,这是什么呢?“盲人骑瞎马,夜半临深池”——中国房地产市场现不正站在悬崖深渊之边么?

信息公开挑破房市泡沫

中国房地产调控其实并不难,简直唾手可调,只需要把包括住房总量、购房信息和住房空置率在内的基本信息一公开,房价就会出现拐点,甚至直线下跌,效果可能甚至要大于千呼万唤的开征房产税。房地产经过十多年超级吸金所实现的大跃进,中国住房不是刚需猛烈的问题,而是产能严重过剩的问题,住房总量或已大大饱和。最高决策层对这一点应该胸中有数,出于政治审慎,虽然没有作出“泡沫”的表述,但明确认定房地产市场不健康,要求“促进房价合理回归”。从中国房市信息不对称的严重程度看,根本不可能形成良性价格,泡沫不言而喻,没有泡沫才是区区怪事。从市场机制的作用过程看,泡沫不是别的什么,不过信息不对称的别名。

挑破房地产泡沫的难度可能主要在房地产之外,甚至也在经济之外。从近年来被公开查处的一些腐败官员的情况看,名下房产动辄十几套甚至几十套,触目惊心。由于体制透明度仍然不足和灰色地带的既成存在,比如公务员财产公开尚需时日,中国住房信息公开事实上也遭遇障碍。2012年3月,在全国“两会”上,国务院总理温家宝所作的政府工作报告也首次明确提出“加快建设城镇住房信息系统”。但事实是,住房信息联网也落空了,据说要推迟到年底——咱们就再等等吧!

本文曾刊发于《中华工商时报》和《法人》杂志

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